Съдържание
- етапи
- Част 1 Участвайте в развитието на недвижимите имоти
- Част 2 Финансиране на вашите проекти
- Част 3 Създаване на портфолио от имоти
Разработването на недвижими имоти може да бъде трудна дейност за начинаещ, но не е извън обсега ви, стига да проявите търпение, амбиция и най-вече изобретателност. От първия ви опит най-важната задача е да определите кои имоти във вашия район имат най-голям търговски потенциал. Тогава трябва да осигурите финансирането и да придобиете имота, когато той предлага изгодни разходи, които ви позволяват да сведете до минимум финансовите рискове. След като го адаптирате към вашата визия, преценете дали е най-добре да го наемете или да го продадете, за да добавите към списъка си за генериране на печалба.
етапи
Част 1 Участвайте в развитието на недвижимите имоти
- Направете подробен бизнес план. След като решите да опитате късмета си в развитието на недвижими имоти, първото нещо, което трябва да направите, е да опишете накратко как ще конкретизирате идеята си. Вземете лист и химикалка и дайте малко описание на вашия бизнес точно както си го представяте и обяснете как би могъл да се използва във вашата общност. След това направете списък на ресурсите, които имате на разположение, като например стартиращи средства и контакти със собственици в района.
- Важните въпроси, които трябва да вземете предвид, включват наличния за вас капитал, възможността самостоятелно да управлявате няколко имота и шансовете си за успех предвид текущото състояние на пазара на недвижими имоти.
- Дали развитието на недвижимите имоти ще бъде ваша дейност на пълен работен ден или непълно работно време, за да разнообразите доходите си?
-
Бъдете конкретни по отношение на целите си. За да превърнете развитието на недвижими имоти в доходоносен бизнес, важно е да имате по-ясна цел: „Инвестирайте в имот, за да спечелите много пари. По-добър начин да продължите е да започнете със скромен, но прецизен план като този: „Искам да купя старата сграда в Сен Луи и да я превърна в жилища на достъпни цени за студенти. Чрез създаването на основна стратегия ще имате по-осезаема визия за това какво трябва да се направи, за да я постигнете.- Уверете се, че вашите цели са реалистични, когато стартирате и изградите портфолио (и репутацията си) с по един имот наведнъж. Поставянето на целите ви твърде високо може да бъде скъпа грешка.
- Най-простият начин да влезете на пазара е да купите къща, да я ремонтирате и след това да я продадете. Оттам можете да помислите за по-големи и по-скъпи имоти.
-
Помислете за нуждите на недвижимите имоти във вашия район. Може би крайградските домове извън обещаващ индустриален хъб на практика не съществуват или липсват модерни ресторанти в града. Където и да се усети търсенето, съществува възможност за печелившо развитие на недвижими имоти. Като цяло най-успешните проекти са тези, които отговарят на нуждите на жителите.- Винаги имайте предвид населението, живеещо в района, в който разработвате проекта. Важно е да разработите проекта си за недвижими имоти, като вземете предвид потенциалния купувач или наемател.
- Ако например живеете в район, в който живеят много по-възрастни хора, може да има много по-голям смисъл да изграждате лесно достъпни едноетажни домове или апартаменти, а не многоетажни луксозни сгради, дори ако те са модерни.
Част 2 Финансиране на вашите проекти
-
Кандидатствайте за кредит на програмист. След като сте установили изпълним план за първия си проект за недвижими имоти, отидете в банката и прегледайте програмата си с един от специалистите в екипа за развитие на недвижими имоти. Вероятно ще ви предостави точна оценка на всички разходи, свързани с покупката, както и размера на финансовата помощ, която може да получите. В много случаи банката ще гарантира до 70 до 80 процента от първичните разходи за покупка, но може да не покрива нежелани разходи, като строителни и лицензионни разходи.- Както всеки друг вид заем, може да се наложи да покажете доказателство за кредита си или да предоставите обезпечение, за да се считате за сериозен инвеститор. Някои институции дори могат да изискват да внесете депозит в размер на приблизително 15-20% от общите очаквани разходи по проекта.
- Закупуването и реновирането на жилищни и търговски имоти изисква много пари. Освен ако не разполагате със значителни спестявания в резерв, вероятно ще трябва да разчитате до известна степен на външно финансиране.
- Помислете внимателно за вашето предложение и разберете дали то наистина има потенциал. Банката може да реши да отхвърли вашето заявление за финансиране, ако смята, че поемате много висок риск.
-
Установете стабилни финансови лимити. Намерете по-висока сума, която оценявате за даден имот, и се придържайте към тази сума. Това ще ви попречи да бъдете убедени да приемате споразумения, които в крайна сметка ще ви накарат да загубите пари. Осъществяването на бюджети и отговорните инвестиции е една от важните стъпки за постигане на дългосрочни резултати.- Сумата, която трябва да сте готови да платите ще зависи от различни фактори като икономиката, географското местоположение и прогнозната стойност на завършения проект. Следователно той варира от един проект до друг.
- Бизнесът за развитие на недвижими имоти е много подобен на хазарта: по-добре е да печелите малко, но често, отколкото да залагате много, за да загубите всичко.
-
Решете дали ще купите имота за продажба или наем. Купуването на апартамент под наем е сравнително нискорисков вариант за генериране на печалба, когато започнете тази дейност, тъй като ви дава възможност да възстановите инвестицията си срещу наемна такса. От друга страна, закупуването на място за продажба ви позволява да го обновите и да започнете по друг проект, без да се притеснявате как развитието на пазара може да се отрази на брутната стойност на имота. Прегледайте отново първоначалния си бизнес план и наличните ресурси, за да определите опцията, която може да доведе до по-голяма рентабилност.- По-голямата част от новите предприемачи предпочитат да купуват имоти под наем. По този начин те имат постоянен поток от приходи, на които могат да разчитат и които от своя страна могат да бъдат използвани за други проекти.
- Ако предпочитате този подход, опитайте се да печелите до 10% от първоначалната си инвестиция чрез такси за наем всяка година. Когато купувате имоти за препродажба, по-добре е да поискате поне 30% от общата сума за покупка, за да оправдаете разходите. Например 150 000 евро годишен доход от наем са достатъчни, за да запазите имущество от 1,5 милиона евро на плаване. За единичен проект с инвестиция от 4 милиона евро ще направите добра сделка, ако продадете имота за поне 1,2 милиона евро повече.
-
Знайте рисковете от закупуването на имот. Няма гаранция, че стоките, които купувате, ще ви спечелят пари, дори ако са разположени точно в средата на регион, който е в икономически бум. Както при всяко бизнес начинание, винаги има елемент на шанс. Ако не сте сигурни, че можете да живеете реалистично без доходите от нов имот, би било по-разумно да намерите по-безопасен вариант.- Безброй други несъществени фактори могат да попречат на даден имот да генерира печалба, както сте очаквали. Те включват непредвидени структурни проблеми и развитието на икономическия конус. Тези фактори често са трудни или невъзможни за прогнозиране.
Част 3 Създаване на портфолио от имоти
-
Насочете свойства в перспективни райони. Добро правило е да се идентифицират области, които тепърва започват да показват признаци на растеж или които напоследък увеличават популярността си. По този начин можете да придобиете имот на ниска цена и да го продадете по-скъпо, максимизирайки печалбите си.- Насочете сгради на достъпни цени, които са в близост до училища, големи корпорации, търговски центрове и други сайтове, които могат да привлекат купувачи.
- Често срещана грешка за начинаещите разработчици е да търсят места, които вече са проспериращи, и да се опитват да стигнат до там. Имайте предвид, че колкото по-голям е растежът, толкова по-малки са възможностите за разширяване.
-
Потърсете мотивирани продавачи. Ще направите добър бизнес с хора, които трябва да продадат имот възможно най-скоро. Това може да е собственик на бизнес във фалит, разведена двойка или собственик, който се установява на друго място и няма голям интерес към имота. Тези хора знаят, че ако не продадат имотите си веднага, те биха могли да загубят голяма част от инвестицията си.- Помислете за наемане на агент за недвижими имоти, който да ви помогне да намерите имоти и да договорите техните цени. Като цяло агентите за недвижими имоти се опитват да разберат защо продавачите се отделят от собствеността си, което би могло да ви даде предимство, когато е време да направите оферта.
-
Отделете цялото си време преди да направите покупка. Не бързайте да сключите сделка. Преди да се ангажирате, трябва да сте сигурни, че сте свършили добра работа по проучване и оценка на рисковете и потенциалните печалби на всеки имот, към който сте насочени. В противен случай може да се окажете, че изразходвате повече ресурси, отколкото някога сте предполагали, и в крайна сметка ще загубите ефективността си.- Посъветвайте се с настоящия собственик за всякакви въпроси, които може да имате относно съображения като поддръжка, зониране и данъци. Ако е необходимо, отделете няколко дни, за да помислите за решението си.
- След като намерите идеалния имот, не се колебайте да подпишете договора с вашето име и подпис върху него.
-
Реновирайте с екип от работници. След като имотът принадлежи на вас, ще трябва само да го ремонтирате, за да го продадете. В зависимост от вида на имота може да се наложи да наемете изпълнител или архитекти, строителен екип, инженери, дизайнери и интериорни дизайнери, за да превърнете визията си в реалност. Основната цел тук е да го направите по-добър, отколкото беше, когато сте го купили, което увеличава стойността му.- За малки проекти и еднофамилни домове, където би било финансово невъзможно да наемете други хора, можете да спестите от разходи за ремонт, като сами направите основния ремонт.
- Когато продавате имота, го оценете по начин, съобразен с направените подобрения. Трябва да сте готови да преговаряте разумно, за да достигнете сума, достатъчно близка до вашата продажна цена, за да живеете.
- Преди да започнете да планирате първия си проект за недвижими имоти, спестете колкото е възможно повече капитал, за да допълните заемите, взети във вашия бизнес. Ще се радвате, че сте го направили, ако разходите в крайна сметка са по-високи от това, което сте договорили.
- Уверете се, че всички ремонтни дейности на вашия имот отговарят на параметрите, определени в кодексите за зониране и строителство на района.
- Може да е добра идея да работите със сезонен предприемач за първите си два проекта. Той може да ви предложи ценни съвети и да ви помогне да избегнете клонките, които са склонни да създават проблеми за начинаещи.
- Купуването на имоти на търг може да бъде чудесен начин да се възползвате от голяма част.
- С натрупването на опит ще бъде по-лесно да получавате заеми и вашите кандидатури да бъдат одобрени на по-късна дата.
- Предвид присъщия си риск, развитието на недвижими имоти може да не е най-сигурната дейност за хората без голяма финансова мрежа.